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北京楼市价格管控加码细则最严厉处还没到来

文章来源: 发布时间:2016-4-29

北京楼市价格管控加码 细则最严厉处还没到来 近期打算开盘的北京开发商,正明显感受到政府利用预售许可证、销售许可证调控价格的压力。4月份获得预售许可证的住宅项目总共只有13个,只有望京金茂府一个项目批准售价超过5万元/平方米,其余项目售价都在4万元/平方米以内。同时,市场供应量也进入低点。根据某机构的数据,5月2日,北京市可售住宅套数为61475套,成为去年8月以来的最低值。   管制   位于大兴区西红门附近的鸿坤·林语墅项目,是鸿坤地产在该区域内开发的高端别墅项目。鸿坤·林癫痫预防的注意事项有哪些语墅总经理侯守超表示,该项目可实现室内恒温恒湿恒氧,还将是北京首个实现PM2.5室内监测的项目,对PM2.5的净化率可达99%。   鸿坤·林语墅计划在今年6月开盘入市,这一区域主要是普通住宅项目,售价普遍在2万多元/平方米,该项目是一个纯别墅的高端项目,并且在精装修、健康住宅技术等方面的成本投入不菲,预计售价应该明显高于区域内在售项目价格,会成为区域标杆项目,而此类项目,正是政府限制批预售许可证的主要对象。项目要面市,面临如何申请到预售许可证的难关。   北京另一个高端项目也正在申请预售许可证,该公司一名负责人对本报表示,目前要申请到预售许可证,住建委的要求是“价格要在可控范围内”。“具体标准,就是申请价格不能高于周边项目价格、不能高于项目前期的批准价格。”这位负责人说。   这一标准,使得有涨价计划的项目、区域标杆项目处境最为尴尬,他们成为最难以申请到预售许可证的典型项目。   除此之外,对现房的管制也同时纳入到价格管制范围内。“以前现房是没有管制的,现在也开始管制了。如果在申请价格上出现同样的情况,将拿不到销售许可证。”亚豪机构市场总监郭毅说。   据本报了解,此前有一些项目,因办理期房转现房的手续而停止出售。当时的市场预期是,转成现房以后,开发商会明显提升售价。而现在,这一条路也行不通。   除了在预售许可证、销售许可证方面的管制之外,还有对已批准上市项目暂停网签的方式。   一位代理行业内人士对本报表示,早在3月底,细则出台之前,北京就暂停了一部分热销、涨价明显的项目的网签,其中包括位于通州的合生滨江帝景项目。   目前在北京购买新房,是网签出合同,不能网签就做不了合同,房屋就无法进行销售。   而中原地产市场总监张大伟表示,不能网签这个说法不准确,目前政府的目标很明确就是限制涨价,如果现在的网签价格不高于原来的签约价格,是可以网签的。现在暂停网签,只是说明开发商还不愿意降价。“现在西藏治癫痫病哪家医院权威网签、预售证,只是暂停,会有一两个月博弈的时间,5月份会是一个博弈的过程,到6、7月份,会有新的供应出来。”张大伟说。   问题与走向   而随着政府行政管控的加强,开发商的开发行为正在面临挑战。   “如果在公司计划时间内,预售价格批不下来,接下来只能砍精装修,砍绿色住宅来降成本。&小儿癫痫病治疗技术rdquo;上述正在申请预售许可证的项目负责人表示。   这种做法,将直接导致项目的低端化,同时,限价可能直接促使开发商在建造房屋时压缩成本,这种做法给房地产项目质量带来的风险在加大,也是一个重要方面。   北京并不是特例。   实际上早在3月底,广州就开始在网签方面进行限制。当时一位广州的开发商告诉本报记者:“今年过完年之后突然发现一个现象,地方政府为了限制统计房价,采取越来越多调控手段,广州的限售令,虽然没发文,但是已经执行了,包括控制某个区域的房价上涨,包括不给备案等等。”   这位开发商还说:“这种做法面临很多问题。首先,企业拿地的时候是没有说法的。第二,政府在一个区域内为了控制价格,允许开发商突破这个价格网签的名额是有限的,例如,有5家开发商,有1000套房子的话,政府一个月只发200套网签名额,那这200套分给谁呢?后续的影响会很大。为了争取名额,会不会滋生更多腐败现象呢?”   不过,对房价进行行政管控,已经成为事实,并且有继续强化的趋势。   “北京细则最严厉的一点在于,要把自住型、改善型商品房,即一部分的商品房,纳入限价房序列管理银川治疗癫痫医院。”北京房地产产业协会副会长兼秘书长陈志说,随着政府实施的价格管制,“可以说今年房价趋稳,是一个大概率事件,所谓大概率事件,就是一个必然事件。”   根据北京国五条细则,其中明确规定“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理”。从这一点来看,北京对预售批准价格等的管制,不会像上一轮调控中一样,只是一个偶然行为,而是有可能变成一个长期机制。   早在4月10日,北京市住建委主任杨斌在参加北京城市服务管理广播“市民对话一把手”栏目时,杨斌这样说道:“限价房序列管理,是一个针对商品房的新概念,主要为解决自住、改善型中等收入‘夹心层’的住房需求。部分‘夹心层’的商品房,将纳入该管理序列,而什么样的人具备购买资格,该类房屋再上市需满足怎样的条件,具体细则正在研究中,并将很快落地。”   从4月24日起,广州将全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度,开发企业销售住宅,必须办理预售网上申报,并接受国土房管部门的价格指导。广州成为继北京之后第二个表示要对房价进行指导的城市。   在中原地产华北区域董事总经理李文杰看来,今年一线和二线热点城市,新建住房销售全面限价只是时间问题。   北京表示要将部分中等收入人群纳入限价房序列管理这种“类保障房”范畴内,而这部分人群正是近年来调控中购房市场的主力人群。接下来会如何执行,还有待具体政策的落地。如果接下来对“限价房序列管理”进行从严执行,那么可以说北京细则的最严厉之处还没有到来。
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